秦駿(男)和姚嵐(女)在北京有一套50平方米的一居室，當(dāng)孩子出生后，房子就顯得有些小了，于是小兩口開(kāi)始考慮把房子換大一點(diǎn)。由于經(jīng)濟(jì)能力有限，他們只好本著“以距離換空間”的原則搜尋目標(biāo)房源，看中了一套近郊的兩居室。

　　秦駿、姚嵐與賣(mài)房人賈棟在某房屋經(jīng)紀(jì)公司一起協(xié)商房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)：首先，要買(mǎi)賣(mài)的這套兩居室170萬(wàn)，簽合同當(dāng)日需支付定金5萬(wàn)元，首付51萬(wàn)，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后的20天內(nèi)予以支付，剩余房款90日內(nèi)付清;第二,該房屋的產(chǎn)權(quán)證還有兩個(gè)多月才能辦妥，就因?yàn)樵摲课菽壳皼](méi)有房產(chǎn)證，所以比同地段同時(shí)期的房子便宜了10萬(wàn)元。但賈棟承諾只要房產(chǎn)證辦下來(lái)馬上給秦駿二人過(guò)戶。

　　房屋經(jīng)紀(jì)公司的工作人員居中斡旋，出面保證房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有任何問(wèn)題，并承諾由他們負(fù)責(zé)全程辦理過(guò)戶手續(xù)。秦駿和姚嵐看中了這套房，于是在中介人員的勸說(shuō)下打消了疑慮。買(mǎi)賣(mài)雙方很快簽訂了《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》，秦駿夫妻當(dāng)場(chǎng)交納了中介費(fèi)并支付給賣(mài)房人賈棟5萬(wàn)元定金。雙方在合同中還約定了定金罰則，即如果因賈棟的原因不能過(guò)戶時(shí)，賈棟需雙倍返還定金，如果因秦駿的原因不能過(guò)戶時(shí)，定金不予返還。

　　秦駿和姚嵐開(kāi)始積極籌備買(mǎi)房款項(xiàng)。其實(shí)就是要賣(mài)掉現(xiàn)在居住的小房子，剩余的可貸款。很快，一對(duì)母子看中了他們的一居室。秦駿的房子距離地鐵近，參考周邊的房?jī)r(jià)，秦駿要價(jià)130萬(wàn)，而且要全款一次性支付，支付之日辦理過(guò)戶手續(xù)。他是考慮用這130萬(wàn)支付兩居室的首付。母子的經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，當(dāng)天就和秦駿夫妻簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并向秦駿支付了5萬(wàn)元定金。

　　秦駿夫妻和買(mǎi)房的母子如約履行了合同，秦駿拿到130萬(wàn)房款當(dāng)日就將其中51萬(wàn)付給了賈棟，然后開(kāi)始到處借錢(qián)，籌集剩余房款。此后，小兩口天天盼望賈棟拿到房產(chǎn)證。等到要過(guò)戶的時(shí)候，秦駿兩口子卻傻眼了。

　　房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人不是只有賈棟一個(gè)人，還有他的妹妹賈瑩，房屋屬于兄妹二人共有。原來(lái)這房子是兄妹倆的母親購(gòu)買(mǎi)的，當(dāng)初的買(mǎi)房合同是由賈棟代母親簽訂的，但在房子還沒(méi)有交付時(shí)，其母親就突發(fā)疾病去世了。于是此房就作為母親的遺產(chǎn)由賈棟和賈瑩繼承，為此兄妹倆還打了一場(chǎng)官司，后以雙方達(dá)成共有該房產(chǎn)的調(diào)解協(xié)議結(jié)案。開(kāi)發(fā)商也協(xié)助二人辦理了相關(guān)變更登記的手續(xù)，所以才有了秦駿看到的房產(chǎn)證上“共有”的字樣。

　　賈瑩堅(jiān)決不同意賣(mài)房，致使賈棟無(wú)法將該房屋過(guò)戶給秦駿。秦駿為了買(mǎi)這套房，賣(mài)了自己僅有的房子，現(xiàn)在一家三口成了“無(wú)家可歸”的人。尤其是幼小的孩子，跟著他們飽嘗尋租、搬家的奔波之苦。

　　秦駿要求和賈棟解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，返還已付的房款，承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償遭受的損失，包括他們租房的租金、再買(mǎi)房時(shí)房?jī)r(jià)上漲的差額。但賈棟只同意返還已付的房款。雙方協(xié)商不成，于是秦駿夫婦將賈棟及房屋經(jīng)紀(jì)公司一紙?jiān)V狀告上法庭。

　　秦駿夫妻能否取得房產(chǎn)?

　　合同簽了，秦駿夫妻連房子都賣(mài)了,如今卻落得“無(wú)家可歸”的結(jié)果。他們是否能夠依據(jù)善意取得原則取得訴爭(zhēng)房屋呢?

　　北京廣衡律師事務(wù)所趙三平律師分析說(shuō)，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件做了明確規(guī)定:①出讓人無(wú)處分權(quán);②受讓人主觀上為善意;③合理價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓;④依照法律規(guī)定已經(jīng)辦理物權(quán)變動(dòng)登記。上述四個(gè)要件同時(shí)具備，才可適用善意取得制度。

　　本案訴爭(zhēng)房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)只符合上述構(gòu)成要件中的和第三個(gè)要件，即賈棟無(wú)處分權(quán)，賈棟和秦駿以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌麅蓚€(gè)要件均不符合，一則秦駿沒(méi)有主動(dòng)和深入地核實(shí)該房屋的權(quán)屬情況，自身也有過(guò)錯(cuò)，不能認(rèn)定為善意;二則訴爭(zhēng)房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，秦駿不能依據(jù)善意取得原則取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。

　　秦駿夫婦能否得到賠償?

　　根據(jù)《高人民法院審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第二款的規(guī)定：出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

　　趙三平律師表示，盡管在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，賣(mài)房人尚未取得房產(chǎn)證，但房屋買(mǎi)賣(mài)合同依然有效。但由于房屋共有人不追認(rèn)，致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，在此情況下,秦駿夫婦依法可以要求解除合同并賠償損失。

　　但是，由于秦駿夫婦在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有主動(dòng)對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，也有一定的過(guò)錯(cuò)，所以其賠償要求很難被全部支持。

　　房屋經(jīng)紀(jì)公司在本案中未如實(shí)向買(mǎi)受人介紹房屋情況，應(yīng)當(dāng)在其過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　購(gòu)房時(shí)要核實(shí)產(chǎn)權(quán)狀況

　　購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋，權(quán)益難以得到保障，風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　趙三平律師說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，即房屋物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅均依照法律的規(guī)定登記，并自登記日起發(fā)生效力。房屋的產(chǎn)權(quán)證是權(quán)利人享有該房屋物權(quán)的證明，相應(yīng)的，產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人才是該房屋的真正權(quán)利人。確定房屋產(chǎn)權(quán)情況是購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)程中基本的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系能否成立的前提。

　　本案中，賈棟在沒(méi)有取得房產(chǎn)證，且未告知秦駿該房屋的真實(shí)權(quán)屬的情況下出售房屋，房屋共有人賈瑩又拒絕追認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)行為，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行;秦駿貪圖小便宜，在沒(méi)有核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，貿(mào)然簽訂購(gòu)房合同，不但無(wú)法取得所購(gòu)房屋的物權(quán)，而且出售了自己的房屋，后落得竹籃打水一場(chǎng)空的結(jié)局。

　　因此，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)盡量購(gòu)買(mǎi)已有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋。從產(chǎn)權(quán)證可以明晰地看出真正的權(quán)屬情況，可避免無(wú)法過(guò)戶或者發(fā)生其他糾紛。(文中人物均為化名)

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

　　第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　第九十七條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　百O六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》

　　第五十一條 無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

　　第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　《高人民法院審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》：

　　第三條當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。