世聯(lián)行新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年一季度市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，銷售增速持續(xù)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速未來大概率也將緩慢下行。在此背景下，房地產(chǎn)調(diào) 控政策放松預(yù)期逐漸升溫。世聯(lián)行董事長陳勁松曾表示，房企再融資正式開閘是市場(chǎng)化調(diào)控的一大步，未來一切加在房地產(chǎn)上的不合理行政政策諸如限購、限價(jià)等將 逐步退出。
　　近日，溫州、杭州、長沙等多個(gè)城市先后傳出樓市限購松綁傳聞。有消息稱，溫州限購松綁方案已上報(bào)浙江省。實(shí)際上，在今年全國兩會(huì)期間，溫州市委 副書記、市長陳金彪曾表示，溫州的資金有很多沉淀在樓市，房價(jià)一旦出現(xiàn)斷崖式下跌，后實(shí)體企業(yè)就會(huì)融不到錢，因此建議國家實(shí)行差異化樓市調(diào)控政策。而今 年全國兩會(huì)期間提出的樓市雙向調(diào)控基調(diào)，也被業(yè)界解讀為限購政策或存在松動(dòng)的空間。
　　樓市一季度降溫明顯
　　今年一季度以來，全國樓市降溫趨勢(shì)明顯，房價(jià)漲幅放緩，各地樓市分化明顯。3月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的典型城市中，4個(gè)一線城市率先回 暖，二線城市成交量則緩慢復(fù)蘇。其中，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為824萬平方米，環(huán)比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后， 二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個(gè)二線城市成交在2月份幾乎“全軍覆沒”。三線城市樓市回暖則較為遲鈍，3月份，11個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積 為218萬平方米，環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，有城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。
　　對(duì)于今年各線城市走勢(shì)，易居研究院認(rèn)為分化是貫穿全年主旋律。一線城市房價(jià)整體下降可能性不大;二線城市將顯著分化，部分二線城市如南京、成都 等市場(chǎng)供求比較均衡的城市，降價(jià)可能性不大;而供大于求、市場(chǎng)失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等地降價(jià)風(fēng)波不斷，市場(chǎng)觀望情緒累積，成交量將回 落，房價(jià)預(yù)計(jì)也將下滑。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，面對(duì)當(dāng)前樓市分化趨勢(shì)，過去“一刀切”式的限購限貸等調(diào)控政策已難以發(fā)揮效果，因地制宜進(jìn)行調(diào)控才是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的要求。
　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹業(yè)表示，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場(chǎng)主要矛盾已從過去的短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。 在住房市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化、新形勢(shì)下，再采取“一刀切”調(diào)控政策已無必要，政府應(yīng)對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行及時(shí)優(yōu)化調(diào)整。但秦虹也明確表示，分類調(diào)控的難點(diǎn)在于要 深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)特點(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯(cuò)類，調(diào)錯(cuò)方向，反而加劇市場(chǎng)的不平衡。
　　放松限購或作用有限
　　限購政策自2010年4月出臺(tái)以來，曾有部分二三線城市因樓市供給過大，成交低迷而嘗試松綁限購，但在國家調(diào)控大基調(diào)下，多數(shù)城市松綁都被叫停。國家住建部部長姜偉新曾表示，樓市限購政策是行政色彩濃厚的辦法，是不得已而采取的。
　　近日，由于一季度銷售低迷，市場(chǎng)對(duì)個(gè)別城市將“松綁”的傳聞開始升溫。“溫州已向浙江省有關(guān)部門遞交了限購松綁的申請(qǐng)，省里找了房企開會(huì)，沒有發(fā)聲，僅僅是聽意見，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)敏感。”浙江透明售房市場(chǎng)研究院院長丁建剛表示。
　　目前，廣州、深圳官方并未就松綁限購表態(tài)。保利、萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，對(duì)政策預(yù)期是“穩(wěn)定”的。
　　松綁限購的消息也刺激了資本市場(chǎng)。日前，滬深股指總體呈現(xiàn)窄幅整理走勢(shì)。然而，在股指平靜的表象背后，房地產(chǎn)股卻異軍突起，出現(xiàn)大面積漲停走 勢(shì)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)、嘉凱城、大龍地產(chǎn)、深深房A、京投銀泰、首開股份、深國商、萬方發(fā)展、臥龍地產(chǎn)等9只股票漲停。另有億城股份、華夏幸福、保利地產(chǎn)等近30 家股票漲幅超過4%。華泰證券分析師蔣獻(xiàn)明認(rèn)為，兩市地產(chǎn)股大幅上漲，與多地醞釀取消限購的消息有關(guān)。
　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，放松限購等措施可能會(huì)短期刺激市場(chǎng)回暖，很可能再次出現(xiàn)大跌。目前的下調(diào)更多是為之前持續(xù)多年的矛盾還債，如果經(jīng)濟(jì)不調(diào)整結(jié)構(gòu)，依然期待用刺激政策拉動(dòng)房地產(chǎn)，很可能作用有限。
　　取消樓市限購要有前提
　　如果一些地方醞釀松綁限購是在給開發(fā)商“打氣”，那苦等降房價(jià)的百姓可就要“泄氣”了。雖然溫州房價(jià)出現(xiàn)了十幾連跌現(xiàn)象，一些二三線城市也有開 發(fā)商打折賣房，但這些都只是個(gè)別現(xiàn)象。限購政策下，全國熱點(diǎn)城市總體房價(jià)持續(xù)在漲，只是漲幅有所放緩。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年3月，全國百城住宅平均 價(jià)格環(huán)比上漲0.38%，是2012年6月以來連續(xù)第22個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)縮小。業(yè)內(nèi)人士表示，以限購為代表的行政調(diào)控還得繼續(xù)發(fā)力，如果此時(shí)輕 言松綁，房價(jià)必會(huì)迎來報(bào)復(fù)性上漲。
　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，限購影響會(huì)逐漸化解，而限貸影響則是致命。限購政策只不過是抑制市場(chǎng)需求集中爆發(fā)，或者后置一部分當(dāng)前不符合 購房條件的市場(chǎng)需求，而限貸政策則不一樣，無論該城市有沒有施行限購政策，如果當(dāng)前沒有信貸額度或者貸款利率上浮、審批周期拉長，都有可能直接影響市場(chǎng)成 交量的表現(xiàn)。其實(shí)，在廣大二三線城市，由于整體樓市已供過于求，在限貸背景下，即使限購令松動(dòng)，也不可能對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘泄┣鬆顩r產(chǎn)生顛覆性影響。截至3月底， 上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環(huán)比增長2%，同比增長16.3%，20個(gè)城市的庫存量已創(chuàng)下了近5年的 歷史新高。其中，幾個(gè)二線城市庫存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升態(tài)勢(shì)。除了高庫存以及限貸的制約，樓市長效機(jī)制的不斷推進(jìn)也會(huì)讓持有多套房成為一種負(fù)擔(dān)，不動(dòng)產(chǎn) 登記、房產(chǎn)稅的全面推開等都只是時(shí)間問題。
　　所以，在目前樓市分化背景下，限購令的放松確實(shí)有可能，但真正要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，需要的是樓市長效機(jī)制的推進(jìn)以及用合理手段消化過剩庫存，優(yōu)化資源配置。