閑置土地處置與預(yù)售款監(jiān)管或有實(shí)質(zhì)進(jìn)展

　　政策無(wú)疑是影響樓市的重要外部因素，從國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控到地方的實(shí)施細(xì)則，每一次政策變動(dòng)在給樓市帶來(lái)波動(dòng)的同時(shí)，也在撩撥著開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的神經(jīng)。

　　從目前的政策環(huán)境來(lái)看，國(guó)家層面正在研究樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，短期看調(diào)控放松的可能性不大。

　　從本地層面來(lái)看，自6月1日對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行修改后，下半年可能出臺(tái)的政策主要有閑置土地處置和預(yù)售資金監(jiān)管兩個(gè)。

　　其中，《中山市閑置土地處置辦法》今年上半年已正式出臺(tái)，筆者從中山市國(guó)土資源局獲悉，該局今年上半年重點(diǎn)進(jìn)行了核查認(rèn)定工作，下半年將全力推進(jìn)閑置土地的處置工作，以群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)影響大、占地面積廣的閑置土地為突破口，以“一地一策”方式，穩(wěn)步推進(jìn)閑置土地處置工作。

　　國(guó)土局表示目前正對(duì)《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管暫行辦法》(初稿)進(jìn)行修改完善，并將按照規(guī)范性文件的有關(guān)程序報(bào)批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　對(duì)閑置土地的處置如果能真正加大力度執(zhí)行，將會(huì)促使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)和報(bào)建，有更多產(chǎn)品推向市場(chǎng)，并終影響供求關(guān)系及房?jī)r(jià)走勢(shì)。而對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管，在讓市場(chǎng)更加規(guī)范的同時(shí)，也將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響。

　　供地量增成交量漲地價(jià)逐步上升

　　中山中原認(rèn)為，商住與商業(yè)辦公用地的成交價(jià)土地相當(dāng)于房地產(chǎn)業(yè)的原材料。受調(diào)控影響，中山市土地市場(chǎng)掛牌量從2011年開(kāi)始持續(xù)下滑，成交也相當(dāng)清淡，但今年以來(lái)這種趨勢(shì)有所改變。

　　本周一，中山市國(guó)土資源局公布了第二季度土地公開(kāi)交易成交業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，雖然成交面積環(huán)比下降36%，但平均單價(jià)卻上漲了近九成。從整個(gè)上半年的土地市場(chǎng)來(lái)看，掛牌量和成交量均不突出，商住地成交主要是坦洲十四村地王和石岐區(qū)“海頭”地塊。

　　進(jìn)入7月以來(lái)，土地市場(chǎng)有明顯活躍的趨勢(shì)。先是坦洲溢價(jià)111%又拍出了一塊5億元的 “地王”，接著黃圃鎮(zhèn)又推出4塊總面積近500畝，總價(jià)9.27億元的商住地，近日火炬開(kāi)發(fā)區(qū)又掛出總價(jià)3億多元的近200畝商住地。

　　中山中原業(yè)務(wù)發(fā)展中心高級(jí)總監(jiān)植建軍表示，雖然上半年土地價(jià)格飆漲與“地王”拉高有關(guān)，有一定的特殊性，但從趨勢(shì)上來(lái)看，土地價(jià)格始終是上漲的。

　　中山中原的統(tǒng)計(jì)顯示，上半年僅完成全年供地計(jì)劃的21%。中山中原預(yù)計(jì)下半年中山的土地供應(yīng)量將會(huì)增加，而從近期土地市場(chǎng)成交來(lái)看，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)特定區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊還是比較青睞，只要價(jià)格適中，也會(huì)主動(dòng)出擊拿地。

　　購(gòu)房者價(jià)格預(yù)期有調(diào)整房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲

　　今年上半年成交大漲的同時(shí)房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上升，上半年一手住宅均價(jià)為5636元/m2，比去年上半年上漲了11.2%，比去年下半年上漲了5%。上半年各月房?jī)r(jià)雖然漲跌互現(xiàn)，但總體依然是穩(wěn)中有升，并在6月份達(dá)到限價(jià)以來(lái)高點(diǎn)5736元/㎡。

　　從去年底以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)力度也在明顯減弱。世聯(lián)地產(chǎn)中山市場(chǎng)研報(bào)認(rèn)為，目前價(jià)格堅(jiān)挺，經(jīng)過(guò)上半年的火熱成交后，購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期將有所調(diào)整。

　　而中山中原也認(rèn)為，隨著下半年中大面積的單位供應(yīng)增加和改善型客戶(hù)比例增加，相應(yīng)的成交價(jià)格也隨之上漲，整體成交價(jià)格將保持在6200元/平方米以上，環(huán)比去年上漲幅度為10%左右。

　　供應(yīng)量持續(xù)高位改善型產(chǎn)品占比增加

　　除了政策面的影響外，供求關(guān)系是影響樓市走勢(shì)的根本因素。長(zhǎng)期以來(lái)中山樓市一直呈現(xiàn)供求兩旺的局面，一方面供應(yīng)量居高不下，另一方面成交量在珠三角也名列前茅。

　　今年上半年延續(xù)了去年下半年以來(lái)的回暖走勢(shì)，上半年的一手住宅成交套數(shù)和面積同比均大漲了六成多，相比去年下半年也有6%左右的升幅。中山中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年住宅存量為48047套，與去年末相比下降了14%。

　　成交量大增也帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商加大了供貨力度，中山中原認(rèn)為，下半年市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較大的增幅，住宅的存量將一改上半年下降的情況出現(xiàn)上漲。

　　而從需求角度來(lái)看，中山中原認(rèn)為，由于上半年大量地消耗了剛需型客戶(hù)，并隨著下半年市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品比例也偏向改善型產(chǎn)品的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年改善型需求的客戶(hù)比例會(huì)有所增加;由于改善型客戶(hù)增加，他們更追求產(chǎn)品的品質(zhì)，因此，品牌開(kāi)發(fā)商及優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)將會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。