目前房價已形成反彈之勢，調(diào)控難度大為增加，單從需求端調(diào)控已難以遏制房價的反彈。專家建議，調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)后，既要用好增量，又必須盤活存量。在這種形勢下，就必須要考慮到“存量優(yōu)化”，也就是要讓空置房流轉(zhuǎn)起來、利用起來，提高資源使用效率。

　　上半年土地市場又火了一把。

　　不僅一線城市的土地出讓收入呈井噴之勢，這把火也蔓延到了二三線城市。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，今年1至6月份，全國306個城市土地出讓金已高達(dá)11305億元，相比去年同期大幅增長60%。

　　人們在慨嘆“土地財政”可能卷土重來之時，對房地產(chǎn)市場調(diào)控又有了擔(dān)憂，因此而受益的地方政府會否降低調(diào)控的積極性和主動性?

　　事實上，土地市場的火熱，正是來自于房地產(chǎn)市場的聯(lián)動。房地產(chǎn)銷量快速增長，去庫存化加快，均刺激了開發(fā)商的拿地?zé)崆椤６胤秸膊皇r機地推出了許多優(yōu)質(zhì)地塊，使得溢價率持續(xù)高企，地王頻出。而地方負(fù)債進(jìn)入還款高峰與財政收入下滑的雙重作用，正是地方政府選擇利用可支配的土地資源以補充財政資金的直接原因。

　　單從價格來看，地價和房價在上半年又出現(xiàn)了相互推高的局面。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市達(dá)到65個。而許多剛需購房者的感受比數(shù)據(jù)更加明顯，因為機構(gòu)統(tǒng)計的是不同地塊的成交價格，在許多城市，由于中心地區(qū)房價上漲過快，一些購房者已轉(zhuǎn)向周邊城郊尋找房源，比如在北京的地鐵沿線，房山、亦莊等區(qū)域的房價出現(xiàn)了大漲。

　　在宏觀經(jīng)濟形勢下滑、商品價格出現(xiàn)下降的背景下，樓市與土地市場的火熱，意味著房地產(chǎn)對資金仍然有著吸引力。這與影子銀行的大量存在不無關(guān)系，隨著市場流動性開始緊張，監(jiān)管部門大幅擠壓金融機構(gòu)杠桿率，下半年房地產(chǎn)市場又有何走勢?

　　業(yè)界人士分析，雖然流動性波動會對影子銀行擴張的速度形成限制，且房地產(chǎn)融資必然會受到?jīng)_擊，但是總體影響并不會太大，目前開發(fā)商的傳統(tǒng)融資渠道有所收窄，但其它的融資渠道卻非常多元化，這包括地產(chǎn)信托、私募房地產(chǎn)投資基金以及境外融資等。據(jù)用益信托統(tǒng)計，今年一季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為611億元，同比增長81%，成立規(guī)模為535億元，同比增長68%。更為重要的是，正在釋放的剛性需求仍然在支撐著成交量的回暖。

　　眾所周知，在我國持續(xù)推進(jìn)的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，讓房價與剛需的收入水平和支付能力相匹配是重要目標(biāo)。而在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，還將有大量收入較低的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)入城市，如何滿足他們的基本居住需求，成為政府重點考量的問題。發(fā)改委主任徐紹史近日向全國人大常委會作城鎮(zhèn)化建設(shè)工作報告時指出，必須建立起市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控面臨著一個關(guān)鍵節(jié)點，許多城市房價仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出普通購房者的支付能力是不爭的事實。但是，如今寄希望于流動性等外因促進(jìn)樓市調(diào)整不太現(xiàn)實，目前剛需和部分改善性需求釋放支撐起了房價上漲，市場機制也頗為純粹。這種情況下，房價還有沒有向下的動力?

　　專家建議，調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)后，既要用好增量，又必須盤活存量。因為，住房是有限的資源，在分配時必須考慮到社會公平和民生改善。而且，調(diào)控成敗關(guān)乎政府的公信力。在多重因素作用下，目前房價已形成反彈之勢，調(diào)控難度大為增加，單從需求端調(diào)控已難以遏制房價的反彈。在這種形勢下，就必須要考慮到“存量優(yōu)化”，也就是要讓空置房流轉(zhuǎn)起來、利用起來，提高資源使用效率。

　　由于房地產(chǎn)市場積弊已深，單靠外力推動已難以促使其調(diào)整，其調(diào)整必然來自自身轉(zhuǎn)型以及運行機制的改變。過去的調(diào)控已經(jīng)在“增量改革”上做得較為到位，堵住了洶涌的投機洪水，但是在存量優(yōu)化上卻始終未觸及實質(zhì)?，F(xiàn)實來看，在剛性需求已成為市場購買主力之后，如果不動空置的存量房，房價難有再度回調(diào)的拉力。而存量優(yōu)化，實際上是一種供給結(jié)構(gòu)的改善，但是目前的限購、限貸等核心措施，均著力于需求端，這就需要尋找新的可操作的調(diào)控措施，針對住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，自然進(jìn)入了人們的視野。

　　5月18日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中，明確提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。但現(xiàn)實看，房產(chǎn)稅改革試點的擴圍仍面臨許多阻力。雖然媒體曝光的“房媳”、“房姐”手中的多套住房，讓許多剛需購房者不勝唏噓，但是要弄清樓市里的真實空置率卻非常困難。曾經(jīng)有機構(gòu)對北京等地的空置率進(jìn)行統(tǒng)計，但是數(shù)據(jù)一公開后就引起軒然大波，統(tǒng)計的結(jié)果隨即被有關(guān)部門否認(rèn)。據(jù)悉，目前正在推進(jìn)的城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)也進(jìn)展緩慢。由此可見，改革進(jìn)入攻堅區(qū)后，決策層還必須以更大的決心和勇氣推進(jìn)改革。