炎熱的7月將臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻已感受到一絲涼意。與5、6月火熱的一線土地市場(chǎng)相比，同期的樓市成交量卻不盡人意。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月新房成交超預(yù)期下滑。

　　  更令人擔(dān)憂的是市場(chǎng)流動(dòng)性的突然繃緊。近期銀行間隔夜利率飆升，央行也并未采取措施對(duì)沖;外匯占款在5月份的大幅下滑，更是顯示資本外流意圖。

　　  自2007年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市、資產(chǎn)價(jià)格與流動(dòng)性、信貸高度相關(guān)。世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝指出，今年以來(lái)流動(dòng)性偏松主要是外匯占款大規(guī)模增長(zhǎng)導(dǎo)致，而近期受人民幣升值預(yù)期減弱、資產(chǎn)價(jià)格高位和美國(guó)退出QE預(yù)期等，5月新增外匯占款僅為668億，國(guó)內(nèi)資本外流出現(xiàn)。

　　  由于QE退出的預(yù)期，美國(guó)10年期國(guó)債收益率近期飆升，意味著全球性的流動(dòng)性緊張;投射到國(guó)內(nèi)，商業(yè)銀行信貸投放趨于謹(jǐn)慎，社會(huì)融資總量和新增貸款在5月份環(huán)比雙雙回落。而6月初以來(lái)銀行間流動(dòng)性更是出乎意料的緊張。

　　  本報(bào)記者從一線城市多家銀行了解到，受流動(dòng)性緊張影響，商業(yè)銀行已經(jīng)收緊了住房按揭貸款，其中針對(duì)首套房的優(yōu)惠利率，已有多家銀行分支機(jī)構(gòu)將之提升至九成或取消了。

　　  同時(shí)，2012年那種寬松的二套房信用條件有逐步收緊之勢(shì)，即購(gòu)房者的資金成本在抬升，使得其收益變窄。吳志輝說(shuō)，從根本上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)短周期波動(dòng)更是一個(gè)金融周期的波動(dòng)，自2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái)，大量的資金涌入，推動(dòng)價(jià)格持續(xù)上漲，而逐步收縮信貸，成交量必然會(huì)收縮，價(jià)格的上漲就會(huì)受到影響。他認(rèn)為，除了限價(jià)、限購(gòu)之外，樓市限貸的力度還有較大的壓縮空間，此外還有稅收加碼的可能。

　　  吳志輝認(rèn)為，如果美元指數(shù)持續(xù)走強(qiáng)，人民幣貶值預(yù)期重新出現(xiàn)，資本外流出現(xiàn)，則國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格必然開(kāi)始下跌。盡管短期內(nèi)人民幣仍在升值，但6個(gè)月和12月的NDF走勢(shì)均已出現(xiàn)貶值預(yù)期。人民幣升值預(yù)期減弱，意味著資產(chǎn)價(jià)格上行壓力削弱。

　　  另一方面，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)去產(chǎn)能，導(dǎo)致部分地區(qū)民間資本危機(jī)開(kāi)始凸現(xiàn)，并制約當(dāng)?shù)鼐用癫块T(mén)加杠桿的能力，例如長(zhǎng)三角外向型工業(yè)城市蘇州、無(wú)錫、常州等地。

　　  世聯(lián)觀察到，3個(gè)月Shibor(銀行間同業(yè)拆放利率)走勢(shì)和商品住宅銷(xiāo)售面積增速走勢(shì)負(fù)相關(guān)，目前Shibor中樞有上移的跡象，這將導(dǎo)致下半年銷(xiāo)量增速下滑。

　　  “世聯(lián)上門(mén)客戶維持在高位，預(yù)計(jì)6月市場(chǎng)成交尚可。由于流動(dòng)性的轉(zhuǎn)向，資本流出跡象出現(xiàn)，我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)始持謹(jǐn)慎態(tài)度：今年銷(xiāo)量增速前高后低。”吳志輝指出。

　　  吳志輝不無(wú)悲觀地指出，資本流出將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商雙方產(chǎn)生影響。未來(lái)可能出現(xiàn)的情形是，房屋銷(xiāo)量下滑，庫(kù)存增加，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降。房企利潤(rùn)下滑，盈利能力轉(zhuǎn)差，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量規(guī)模減少，短期償付危機(jī)出現(xiàn)，不排除出現(xiàn)降價(jià)拋售，快速回款獲取現(xiàn)金。

　　  壞的可能是，如果央行未能對(duì)沖流動(dòng)性，開(kāi)發(fā)商將面臨銷(xiāo)量下滑帶來(lái)的持續(xù)挑戰(zhàn)。房企出現(xiàn)長(zhǎng)期的償付危機(jī)，表現(xiàn)為外部融資困難，投資者對(duì)于市場(chǎng)過(guò)度悲觀，導(dǎo)致公司雪上加霜，終房企采取股權(quán)融資的方式融資。

　　  隨著擔(dān)憂蔓延，一些預(yù)期政策放松、貨幣刺激重現(xiàn)的聲音也出現(xiàn)了。光大證券策略分析師徐彪說(shuō)，近，預(yù)期政策托底經(jīng)濟(jì)的人漸漸多了起來(lái)，但從6月17日人民日?qǐng)?bào)經(jīng)濟(jì)版頭條文章《經(jīng)濟(jì)增速為何不必再保八》，以及李克強(qiáng)關(guān)于激活貨幣存量(就是別指望貨幣高增長(zhǎng)，做好目前15.9%的M2往下走準(zhǔn)備)講話來(lái)看，托底或刺激只是一種憧憬。

　　  吳志輝認(rèn)為，下半年整體流動(dòng)性有可能呈現(xiàn)出中性偏緊的狀態(tài)，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商外部融資成本可能攀升，他建議開(kāi)發(fā)商從現(xiàn)在開(kāi)始加強(qiáng)內(nèi)部融資，即跑量回款;此外，做好存貨和現(xiàn)金管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。