對(duì)于許多大城市的購房者而言，2013是瘋狂的一年，無論心情還是價(jià)格，都經(jīng)歷了過山車般的刺激。進(jìn)入2014，房市調(diào)控將是何種表情？

　　不少專家對(duì)此表示，行政性調(diào)控將進(jìn)一步淡化，但一二線城市仍將被嚴(yán)控，三四線城市則可能因城鎮(zhèn)化的機(jī)遇而迎來機(jī)會(huì)曙光。

　　2013年上半年是高壓調(diào)控的時(shí)期。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作提出“國五條”。緊接著，2013年2月26日又公布了二手房的個(gè)調(diào)稅由交易總額的1%-2%，從嚴(yán)按差額的20%征收的相關(guān)政策。

　　隨后地方版“國五條”紛紛落地。但在如此高壓的調(diào)控之下，多城房?jī)r(jià)不但沒有下調(diào)，反而瘋狂上躥。例如，根據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上半年北京二手住宅成交均價(jià)為27089元/平方米，同比上漲24.7%。

　　在這樣的情形下，宏觀調(diào)控政策終于開始出現(xiàn)思路調(diào)整的跡象，一刀切式的強(qiáng)硬行政打壓的趨勢(shì)減弱，因地制宜理性調(diào)控的趨勢(shì)漸強(qiáng)。

　　與前兩年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”的表述不同，2013年的表述表現(xiàn)出難得的理性，“努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。”

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上已經(jīng)出現(xiàn)思路和方法上的重大調(diào)整，原來全國統(tǒng)一部署的一刀切政策開始向由各個(gè)地方政府為主導(dǎo)的自主調(diào)控逐步過渡。

　　這樣的思路在2014年將直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策的分化。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點(diǎn)二線城市，將延續(xù)2013年四季度以來的從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。

　　給出這種論斷的根據(jù)則包括：一方面，2013年10月以來，已有超16個(gè)一線和二線城市出臺(tái)地方新政，紛紛收緊限購和二套房貸政策，致使一批人一夜之間喪失了購房資格，還有一批人望而卻步。另一方面，房貸政策不斷收緊，雖然國家層面并未出新政，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款，且放貸周期大幅拉長。其中固然有四季度信貸額度緊張的原因，但按當(dāng)前流動(dòng)性偏緊的狀態(tài)，以及房?jī)r(jià)漲幅仍大的現(xiàn)實(shí)，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。因此，盡管總基調(diào)是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)配置資源，可行政調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)此消彼長的過程，限購和限價(jià)等行政手段將是一個(gè)逐步退出的過程，而非一蹴而就。因此，就目前現(xiàn)行的限制性措施而言，尤其是一線和重點(diǎn)二線城市短期內(nèi)仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

　　嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，有利于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展。全國城鎮(zhèn)化會(huì)議提出要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城市民化，這將衍生出新增住房需求，有利于這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)增長。但也應(yīng)看到，人口流動(dòng)的主要誘因，仍是工作機(jī)會(huì)與工資水平，因此大都市及都市圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表達(dá)了同樣的想法，他指出，2014年在中央政府加強(qiáng)民生保障和房地產(chǎn)調(diào)控的總體方針下，各地可能將繼續(xù)因地制宜地對(duì)政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào)，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的一線和少數(shù)二線城市仍從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)，而庫存較多的部分二線與三四線城市的調(diào)控只會(huì)松不會(huì)緊。