2013年房價不會下跌政策上會有多處突破

2013年02月05日 17:11 小編：蔡蔡 |0 點擊：2543

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　　房地產暖春
　　專業(yè)支持/陳寶存(亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長)、杜猛(北京大學房地產發(fā)展研究中心副主任)、黎振偉(廣州合富輝煌董事副總經理)、方焱(國信證券房地產分析師、2011年佳分析師)
　　2012年是房地產行業(yè)極其糾結的一年。
　　從上市房企公布的2012年前10月銷售業(yè)績來看，大多數房企都已提前或接近完成全年銷售目標。
　　不僅如此，十八大提出的城鎮(zhèn)化建設對房地產行業(yè)的加速發(fā)展提供了足夠的動力，記者采訪了數位業(yè)內人士，觀點均很樂觀，“2013年房地產我無限看好啊。”陳寶存的話語概括了他們綜合的意見。
　　然而在樂觀之余，其也表示來年政策的不確定性與依舊存在的風險。
　　多方人士一致認為房價不會下跌
　　對于房價的走勢，北京大學房地產發(fā)展研究中心副主任杜猛教授表示，我國長期處于通貨膨脹，貨幣貶值，不動產的保值增值，必將導致房價上漲。整體經濟的快速發(fā)展中，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加，因此房地產業(yè)仍然處于重要發(fā)展期。隨著城市化進程的推進，剛需壓抑已久，房價必將反彈。
　　“房地產行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，對國民經濟影響深遠，重要性主要體現在拉動經濟與穩(wěn)定經濟。首先，從拉動經濟方面來看，房地產業(yè)可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業(yè)的發(fā)展，據統(tǒng)計，房地產行業(yè)直接或間接影響60余個行業(yè)?？紤]到房地產開發(fā)投資通過關聯產業(yè)和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發(fā)投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩(wěn)定經濟方面來看，由于產業(yè)關聯度高，房地產開發(fā)投資的大幅波動，可以帶動其它相關產業(yè)也出現波動，終必然會引起經濟的波動。同時，由于開發(fā)商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，因此保持房地產開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。”杜猛教授的觀點是從數據的角度出發(fā)。
　　“對于房地產來說，中國房價目前是不會往下走的，但是應該趨穩(wěn)，我們認為對房價的期盼應該對于趨穩(wěn)更實際于讓他趨跌。因為我們現在整個成本不太支持我們的房價走低。但是我認為整個趨穩(wěn)也不是這么容易的，他需要有更多東西來支持。”廣州合富輝煌董事副總經理黎振偉表示。
　　政策上會有多處突破
　　政策一直都是引導房地產走向的一個大方針，對于政策和戰(zhàn)略方向，4位專家的一致意見為：限購依舊、繼續(xù)拿地、貸款放量，總體不會有大調整。
　　亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長陳寶存向記者透露：“實際上，我一直很少猜政策，我們都基于規(guī)律。在調控的這幾年，我們一直在反對調控，其實我們提前三年就能說到現在的結局，所以我們認為十八大不會對樓市有更進一步的打壓，現在除了限購，沒有別的什么方法了，市場一點手段都沒有了。”
　　其又對記者說道：“地方政府肯定是愿意賣地的，那為什么土地供應卻上不去呢？尤其是城市，在土地上面加大供應根本就是喊口號，其實做不到的，只能短期內采取限購的政策。我覺得限購的方案不能退出，如果退出的話，明年3月份必定暴漲，必然要出現像2009年那樣的暴漲，但是相對的，更嚴厲的打壓并沒有出現。所以在政策上，我覺得明年是溫和的。首先明年要放出更多的貸款，在今年的基礎上再加百分之十六，所以我相信明年的整個經濟還有樓市的形勢都要大利好。”
　　“新的中央領導人，應該說他們政策不會有大的調整，但是從他們管理的方式來看應該有所不同?，F在很多東西都不一樣了，比如反腐倡廉和透明度，他們對制度、市場化的東西是在領導的方式上做，但政策一定不會有大的改變。另外，他們會加快我們改革的力度跟步伐，也就是說政策也要在改革過程中調整。而不是說先調整了政策再來改革，這個就是我個的觀點。核心就是2013年我們整個國家管理會變，但是是漸變。”黎振偉表示。
　　“高是客觀現實，我們土地成本、人工成本，當地政府的所有對價格土地的期盼，都很難讓他往下跌，但是問題是再回過頭看，我們怎么看這個高，就是如何防止這個泡沫的問題。一個是解決、避免出現房產泡沫，一個是解決老百姓的需求。所以我認為很重要的，一個是國家要加強保障房的建設，一個是不要讓泡沫破。第二個是要解決民生問題。”
　　“后這兩個月拿地，實際上大家都能看到一線城市到底是怎么回事。現在一線房子都在漲，萬科現在就是整個帝王之母，整個房價暴漲之母。”陳寶存笑著向記者表示。
　　城鎮(zhèn)化并非未來重點
　　十八大會議中對房地產行業(yè)帶來大影響的無疑就是城鎮(zhèn)化建設，此前已有多名券商分析師發(fā)布研報稱城鎮(zhèn)化將是房地產行業(yè)接下來重點，然而這個觀點在4位專家眼里顯得并不是那么正確。
　　“城鎮(zhèn)化建設不是我們目前房子建得少。按照目前的發(fā)展水平，很多城市的開發(fā)量其實也是供過于求的，問題在于如何做好城鎮(zhèn)、產業(yè)規(guī)劃，讓更多人進了城不是買個房子去投資，進了城其實要解決就業(yè)、解決生活、解決教育。更重要的是，城鎮(zhèn)化不是房地產化，而是要讓城鎮(zhèn)建設得更加宜居、宜業(yè)，來體現城鎮(zhèn)的更高水平的發(fā)展，而不是房地產化，猛賣地，猛建房子。”黎振偉給出了相對謹慎的回答。
　　“我覺得不一定是這樣的，城鎮(zhèn)化對房地產肯定是有影響的，城鎮(zhèn)化是中小城市搞房地產，說得不好聽就是解決一個過去兩億多農民經過十多年后打工就有錢了，就在中小城鎮(zhèn)搞房地產。主要中小城鎮(zhèn)影響不大，舉個例子，垃圾股不能影響大勢的，只有北上廣深才能影響的，雖然可能中小城鎮(zhèn)加起來量不小，但是對大局影響不大。”國信證券分析師方焱表示。
　　“未來，應該是農村的土地現在盡量補償，大幅度提高，沒有上限，連著30年，所以說要補償增加十倍么，讓農民帶著土地財富進城。終都要落實到房價上面，為什么我一直強調這五年房價要翻番呢，就是近這個土地法管理修正案，我做了3年多的土地一級開發(fā)，這些東西我都知道，這個必然是要出臺的。出臺這個土地法，草案已經出臺了五六年了，這樣就會出現大量的農民進城，你可以賣自己的土地，給農莊，變成股份也好。十七大就講要增加農民的財產，只有土地。”陳寶存強調。
　　風險依舊存在，然而專家無限看好
　　“當然，在房地產方面應該是沒有風險，但是如果你硬要說投資風險的話，我覺得在養(yǎng)老、旅游、文化、休閑地產，商業(yè)地產在這個是風險很大，住宅地產遠遠滿足不了供應，能蓋30年也不夠用的。一個區(qū)域，住宅建成了，5-10年才能基本上入住率達到高點，那時候你商業(yè)才能出現，如果你現在跟住宅一起上一定死掉。這必須有一個趨于成熟的過程，他肯定是商業(yè)還有別的東西跟著住宅走?，F在的問提就是國內還有短型支架的旅游、養(yǎng)老，這里為什么有絕大的發(fā)言權呢，我早的經歷，1989年-2003年我一直在中國國際旅行社工作，我屬于旅游業(yè)的專家，然后從2003年開始我一直在做房地產開發(fā)工作，后3年有是跟中國人壽做的，生態(tài)城的開發(fā)，就我個人自己的話，就對旅游、文化、養(yǎng)老其實都是一回事。像上海這個就不掙錢。我們知道不管是旅游文化休閑都是屬于持有型經營的。這個在國內有一個大的毛病，他的資金的來源利息過高。你根本貨不出來，央行可以貨出來，所以你賺到的那些有限的利潤都給銀行干了，所以企業(yè)你是賺不到錢的。所以說，現在你要做這種持有型的物業(yè)沒有這種基礎，很少有企業(yè)有這種條件，萬達是別人復制不了的。所以商業(yè)地產、旅游文化休閑地產、養(yǎng)老地產一定是泡沫。”陳寶存用自己的經歷給記者講述了他的觀點。
　　“對于明年我們是無限看好啊，現在城市化進程的整個官方數據是百分之五十一點二七，事實上連百分之三十五的真正城市化也沒有做完，所以現在至少在未來三十年，還有5億人要在城市買房。你不能說你在農村有房就不買了，整個城市的改制需求現在要到了起步的階段了，那無限看好住宅的產業(yè)就是因為這個。”陳寶存表示。
　　“我們總體也是非常樂觀的。”方焱表示。“的風險就是一旦量起來，價格漲起來，大家都擔心政策壓力。”