地方財政收支難抵松綁房市成“救命稻草”

2014年08月25日 08:41 小編：蔡蔡 |0 點擊：1733

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47個實施限購令的城市，截至8月22日，只有11個城市還在堅持不放松。但就在上海傳出銀行放松貸款條件的傳聞時，北京市住建委近日會同地稅部門邀請業(yè)主代表、相關企業(yè)及專家學者等各方代表對普通住宅標準進行了多次研討論證，北京市普通住宅標準的調整方案有望于近期出臺。

　　市場觀察，之所以出現(xiàn)種種限購放松跡象，更多來源于土地財政增速的放緩。

　　財政部8月11日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~7月累計，全國財政收入8.73萬億元。其中，受房地產(chǎn)市場回落的影響，與房地產(chǎn)相關的稅收增速出現(xiàn)下滑。7月房地產(chǎn)企業(yè)所得稅同比下降15.5%，去年同期，這一指標增長了25.1%。

　　從增長25.1%到下降15.5%，房地產(chǎn)市場是否回暖直接影響其對土地財政的貢獻度？從目前財政數(shù)據(jù)看，效果似乎并未顯現(xiàn)。

　　財政健康度成限購放松“底牌”

　　財政部數(shù)據(jù)顯示，1~7月累計，全國財政收入87300億元，比去年同期增加6860億元，增長8.5%。其中，中央財政收入40663億元，同比增長6%，比預算增幅(7%)低1個百分點。但同期，全國財政支出79410億元，比去年同期增加10342億元，增長15%。

　　“后幾個月受擴大‘營改增’導致減稅、去年收入基數(shù)逐步提高等等因素影響，預計中央財政收入增長仍較困難。” 財政部方面對此表示。

　　依據(jù)財政收支規(guī)律，下半年均是支出的重要節(jié)點。按照財政部的解釋，下半年財政收入出現(xiàn)較高增長實屬難事，在此背景下收支差或將逐步增大。

　　對此，中國政法大學財稅法研究中心主任施正文說，從7月份開始，政府預算會有更明確的方案出臺，也是財政出現(xiàn)大規(guī)模支出的節(jié)點，支出增速上漲并不奇怪，重要是如何維持收支差在一個可控范圍，避免赤字擴大是需要注意的問題。

　　顯然，目前在地方政府收入中，平均占比超過40%，高可能達70%的土地出讓金成為政府自救的一根“稻草”。

　　對政府土地出讓金貢獻大的指標就是土地成交情況，當前環(huán)境下，地方政府紛紛有條件放松限購條件，也成為變相增加土地財政的一個手段。

　　《中國經(jīng)營報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前在47個限購城市中，只有11個城市沒有放松限購，其中北上廣深4個城市為一線城市，剩下的南京、銀川、蘭州、大連、長春、三亞、珠海等7個城市分別屬于二三線城市。

　　但是放松限購是否真正能起到市場放量的效果？

　　《2014年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，已取消限購的城市中，僅占比四分之一左右的城市住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲，且上漲幅度并不明顯，大多保持在1%以內；而大多限購松綁城市呈下降趨勢，下跌為嚴重的城市是貴州貴陽，下跌幅度達2.16%；其次是海南?？?，下跌幅度為2.04%；部分城市，如天津、無錫、徐州、杭州等的下跌幅度均超1%。

　　由此可見，限購松綁對房地產(chǎn)行業(yè)的影響并沒有如想象的那么有力。對比放松限購和尚未放松限購城市的財政收入，已經(jīng)放松限購的城市并未有大的增速。

　　從已披露的31個省區(qū)市上半年公共財政收入來看，收入總額、同比增速兩個指標分化趨勢非常明顯，尤以西藏為突出，增速全國、總額全國倒數(shù)，情況類似的還有寧夏、海南、新疆、貴州等省份。

　　而尚未放開限購的深圳、上海、廣州等城市的財政增速遠超已經(jīng)放開城市，其中，深圳和廣州在廣東省21個地級市中的財政收入位居二。

　　“限購還應該具體看待，對三線城市而言，大面積放松可以起到市場回暖的作用，進而會增加財政收入，但是對一些城市而言，即使限購持續(xù)，財政增速也保持一定水平，由此看出，限購并不是決定政府財政的主要因素，對財政實力雄厚的城市來說，限購更多起到限制城市規(guī)模，調節(jié)城市功能的手段。”中國指數(shù)研究院[微博]分析師稱。

　　一線城市成房價觀測信號

　　“市場能否回暖，主要還要看一線城市是否會松綁限購條件。”我愛我家市場部孔丹說。

　　8月13日，深圳市規(guī)劃和國土資源委宣布，將繼續(xù)實施限購政策，同時要求開發(fā)企業(yè)嚴格按照“一房一價”的要求，在價格部門備案銷售價格，明碼標價對外銷售。自2010年10月1日開始，深圳施行限購政策至今已有3年多時間。

　　此前，傳聞深圳將成為一線城市中首先放松限購的城市。消息一出，據(jù)深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測，7月28日到8月3日全市一手住宅成交均價為27200元/平方米，環(huán)比上周上漲21.91%。

　　對此，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院倪鵬飛認為，下半年一線城市和熱點二線城市松綁限購的可能性不大。城市住房需求在信貸逐漸寬松的背景下會有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房對商品住房市場沖擊影響，購房者觀望態(tài)度不會有太大轉變。

　　但一線城市在承壓經(jīng)濟增長壓力之下，適時放開部分條件正成為其激活市場的一個手段。

　　據(jù)悉，北京已經(jīng)放松了高檔住宅的“限價令”。自7月份開始，北京單價4萬元/平方米以上的高端住宅陸續(xù)放行，而單價10萬元/平方米以上的豪宅只要結構封頂，也給予上市。這標志著北京自2013年底以來針對單價4萬元以上高端項目的“限價令”正式瓦解。

　　在2014中國房地產(chǎn)品牌價值研討會上，泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男表示，如果北京放開大戶型的限購條件，對房企來說將大大緩解庫存壓力。在他看來，市值1000萬~3000萬元的住宅產(chǎn)品是市場上去庫存非常快的產(chǎn)品，特別是1000萬元以內的產(chǎn)品在回籠現(xiàn)金流方面的作用很大，目前如果放開，對房企和地方政府來說都是利好。

　　“作為區(qū)域中心市場的二線城市和熱點三線城市住房市場上，供求均衡逐漸成為這些城市住房市場的主要特征。在限購松綁的作用下剛性需求和投資投機性需求會有所回升，但整個的住房需求增加有限。單純依靠放松限購，來增加土地收入的方式不能解決地方政府對資金的需求，下半年房地產(chǎn)市場調整仍將繼續(xù)，但是主要指標下行或增速回落幅度會有所收窄。”倪鵬飛說。