中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月10日至11日在北京舉行。會(huì)議總結(jié)2025年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2026年經(jīng)濟(jì)工作。

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在關(guān)于房地產(chǎn)方面，會(huì)議明確：堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促各地主動(dòng)化債，不得違規(guī)新增隱性債務(wù)。優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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在最新的房地產(chǎn)工作要求下，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣？南都·灣財(cái)社記者為此采訪了房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)及多名資深業(yè)界人士進(jìn)行解讀。

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“穩(wěn)樓市”依然是2026年房地產(chǎn)的政策目標(biāo)

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中指研究院指出，本次會(huì)議明確了2026年經(jīng)濟(jì)工作的八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”居首，而房地產(chǎn)作為最大的內(nèi)需之一，在擴(kuò)大內(nèi)需方面依然要發(fā)揮重要作用，預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)政策將繼續(xù)落實(shí)。

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在“清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施”方面，預(yù)計(jì)住房領(lǐng)域不合理限制性措施將得到進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，特別是北上深等城市的限購(gòu)政策，包括商辦市場(chǎng)的限購(gòu)政策均有優(yōu)化空間。

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在“推動(dòng)投資止跌回穩(wěn)”“優(yōu)化地方政府專項(xiàng)債券用途管理”方面，預(yù)計(jì)2026年促進(jìn)投資的政策舉措有望落位，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)投資止跌回穩(wěn)較為重要；另一方面，2025年地方政府專項(xiàng)債在收購(gòu)存量閑置土地、收購(gòu)存量商品房等方面已經(jīng)發(fā)揮了積極作用，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)（中指數(shù)據(jù)），截至11月末，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元，已發(fā)行的專項(xiàng)債超2500億元，占比約38%，預(yù)計(jì)2026年地方政府專項(xiàng)債在收儲(chǔ)方面將繼續(xù)發(fā)力，或有更為積極的舉措落地。

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在“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”方面，由去年的“大力實(shí)施”到今年的“高質(zhì)量推進(jìn)”，城市更新已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，此前國(guó)務(wù)院專題學(xué)習(xí)會(huì)上已經(jīng)明確“把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來”，預(yù)計(jì)2026年城市更新的金融、土地等支持政策將有實(shí)質(zhì)性落地，包括創(chuàng)新金融產(chǎn)品、提升用地政策的靈活性、提高審批效率等，在此過程中將進(jìn)一步助力穩(wěn)樓市。

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中指院指出，本次繼續(xù)強(qiáng)調(diào)守牢底線，“積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”重點(diǎn)任務(wù)由去年的第五位調(diào)整至第八位，由此前的“有效防范化解”轉(zhuǎn)為“積極穩(wěn)妥化解”，態(tài)度上更為積極穩(wěn)妥，其中化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是化解風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，意味著“穩(wěn)樓市”依然是2026年房地產(chǎn)的政策目標(biāo)。

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存量策略開始主導(dǎo)明年房地產(chǎn)工作

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易居研究院全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告顯示，11月全國(guó)百城去庫(kù)存周期已為27.4個(gè)月，為歷史新高，且超過了去年高點(diǎn)。當(dāng)中一線城市為17.1個(gè)月，二線城市為22.6個(gè)月，三四線城市為40.3個(gè)月。自去年四季度開始，全國(guó)百城去化周期明顯改善，但是今年二季度又開始攀升。

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本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等等。

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廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，一方面，現(xiàn)在新房庫(kù)存攀升，7.56億的待售面積比去年同期7.30億的規(guī)模增加；另一方面，未開發(fā)土地和在建未售、在售在內(nèi)的廣義庫(kù)存規(guī)模比較大。同時(shí)，今年下半年以來，部分熱點(diǎn)城市改善型項(xiàng)目去化也在下降，同質(zhì)化供給比較明顯。因此，2026年要細(xì)化供給策略，比如按照行政區(qū)的去化周期來決定開工和供地，而且去庫(kù)存重回政策重心。

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58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，從大方向看，一線城市去庫(kù)存的壓力相對(duì)較小，但在優(yōu)化供給層面，需要積極填補(bǔ)改善型需求缺口，通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，減少低效宅地供應(yīng)，優(yōu)先保障高品質(zhì)改善型用地，并強(qiáng)化“好房子”項(xiàng)目供給，包括戶型的舒適度提升，全屋智能、綠色低碳等等。三四線城市核心去庫(kù)存，通過擴(kuò)大購(gòu)房補(bǔ)貼，并降低置換門檻，控增量需嚴(yán)格限制新增宅地供應(yīng)，同步盤活各類閑置資產(chǎn)。

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張波認(rèn)為，快速盤活市場(chǎng)存量閑置房源，消化部分房企或二手房市場(chǎng)的滯銷房源，緩解房企去化壓力。同時(shí)也可以推動(dòng)多元化融資并市場(chǎng)化運(yùn)作，減少直接負(fù)債，并拉動(dòng)社會(huì)資本積極參與進(jìn)來。還可以考慮將城市更新與存量房收購(gòu)結(jié)合，通過改造閑置房源，轉(zhuǎn)化為保障房或租賃住房，引入社會(huì)資本參與運(yùn)營(yíng)，形成資金有序循環(huán)，降低對(duì)政府債務(wù)的依賴。

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公積金改革或?qū)⒚黠@提速

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在深化住房公積金制度改革方面，2025年各地開展了一系列工作，包括近期深圳允許公積金提取用于支付契稅，充分發(fā)揮了公積金的導(dǎo)向作用。

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上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)公積金相關(guān)內(nèi)容最近幾年鮮有明確提及，但此次將深化住房公積金制度改革寫入其中，這無(wú)疑是住房公積金領(lǐng)域的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

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2025年已開展了一系列住房公積金改革舉措，如支持租房提取等，且改革持續(xù)深化。其中最大的變化在于，住房公積金的提取使用范圍進(jìn)一步拓展。如今，公積金可提取用于支付購(gòu)房首付，還支持“既提又貸”模式。部分地區(qū)如深圳，公積金還能提取用于支付契稅，甚至應(yīng)用于其他領(lǐng)域，這些舉措使得住房公積金成為極具增量的政策空間領(lǐng)域。

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嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前住房公積金改革空間較大，其資金池狀況良好，資金比較充裕。建議探索將公積金政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存工作相結(jié)合，“比如公積金在首付支持方面要進(jìn)一步發(fā)力，盡量去覆蓋購(gòu)房首付成本，并做好相關(guān)系列工作；比如推進(jìn)公積金的房貸利率補(bǔ)貼等有關(guān)工作”。

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張波分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)接下來有關(guān)部門或會(huì)推進(jìn)公積金貸款額度優(yōu)化、異地辦理流程簡(jiǎn)化等創(chuàng)新，降低剛需群體的購(gòu)房資金門檻，利好新市民、青年群體。同時(shí)在貸款額度層面也可以因城施策，即按城市需求差異化進(jìn)行調(diào)整，如一線城市無(wú)房群體租房提取額度進(jìn)一步提升，并增加可申請(qǐng)貸款的上限，以更好匹配相應(yīng)需求。他建議公積金可突破僅在買房租房住房層面的使用，例如可用于子女教育、大病醫(yī)療、老舊小區(qū)改造等，更好發(fā)揮公積金的作用。

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房地產(chǎn)發(fā)展新模式在穩(wěn)樓市基礎(chǔ)上推進(jìn)

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嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次會(huì)議再次提及加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，但表述被置于最后，“我們認(rèn)為一個(gè)重要的工作思路或轉(zhuǎn)變是：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，最迫切的任務(wù)就是要促進(jìn)銷售市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，尤其是去庫(kù)存等工作；而房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作是要在去庫(kù)存和穩(wěn)樓市等基礎(chǔ)上推進(jìn)的”。

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嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推動(dòng)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，部分地區(qū)的基礎(chǔ)性制度搭建已相對(duì)完備，因此要在穩(wěn)樓市的前提下推進(jìn)。若樓市不穩(wěn)定，企業(yè)資金端承壓，對(duì)當(dāng)前討論的一些新模式，市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒。所以，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需以穩(wěn)定樓市為前提，樓市穩(wěn)定后推進(jìn)將更為順利。

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嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式包含諸多重要亮點(diǎn)，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等環(huán)節(jié)，不僅涉及商品房，保障房等一系列內(nèi)容也需全面推進(jìn)。當(dāng)中深圳提出個(gè)別地塊進(jìn)行現(xiàn)房銷售，這也是值得肯定的良好模式。

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在張波看來，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將是以雙軌制為核心，通過供需政策的同步優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。具體來看，保障和市場(chǎng)的雙軌方向不會(huì)發(fā)生變化，通過保租房、可售型保障房等一系列保障手段解決新青年新市場(chǎng)的居住問題，通過改善型“好房子”的有序入市，更好滿足居住品質(zhì)升級(jí)要求。在供需政策上，逐步擴(kuò)大現(xiàn)房銷售范圍，有效杜絕爛尾風(fēng)險(xiǎn)、重建市場(chǎng)信任；同時(shí)通過收購(gòu)存量房補(bǔ)充保障房供給。

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李宇嘉認(rèn)為，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，意味著舊模式難以為繼，但新模式還未成形落地，這是行業(yè)和市場(chǎng)不斷下滑的原因。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)或徹底的止跌回穩(wěn)，必須寄希望于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。當(dāng)中好房子供給激活和牽引需求，存量盤活作為保障房等等都是新模式，“但這還不夠，還要強(qiáng)化基礎(chǔ)性制度建設(shè)，讓好房子供給能真正激活和匹配需求，還要發(fā)力投資于人，保障房補(bǔ)短板，對(duì)就業(yè)、生育、養(yǎng)育、教育的保障和補(bǔ)貼，靈活就業(yè)人員參保等等”。